陆家嘴上半年房产销售收入下滑,现金不够偿短期债务

2019-07-28 08:04:23 新浪财经


新浪财经讯 7月25日晚间,陆家嘴发布了2019年度半年报。今年上半年,公司实现营业收入81.89亿元,同比增长23.86%;实现归属于上市公司股东的净利润20.47亿元,同比增长11.34%;归属于上市公司股东扣除非经常性损益的净利润19.11亿元,同比增长5.95%。

  

据介绍,陆家嘴的经营战略方针是长期持有核心区域的物业,短期出售或者转让零星物业,并通过产融结合,持续推进“商业地产+商业零售+金融服务”业务格局。目前,在公司的营业收入构成中,房地产销售、房地产租赁和金融业收入占比较高,分别为59.95%、18.50%和12.53%。


  

房产销售收入下滑26% 

合同销售额同比下滑

  

2019 年上半年,陆家嘴实现各类房产销售收入及现金流合计13.93亿元,较2018 年上半年的18.93 亿元,同比下滑26.41%。

  

其中,在住宅物业方面,今年上半年陆家嘴实现销售收入10.98亿元,主要来自于前滩东方逸品(前滩 34 号地块住宅)、天津海上花苑东标段及其他存量房、存量车位的销售,较去年的4.91亿元大幅增长。

  

与此同时,陆家嘴今年上半年的合同销售较去年呈同比下滑,1-6月公司的住宅物业累计合同销售面积为1.17万平方米,合同金额为 6.16 亿元,而去年同期的住宅物业合同销售面积及合同金额分别为1.51万平方米、7亿元。

  

而在办公物业方面,今年上半年陆家嘴实现现金流入2.95亿元,较2018年的14.02亿元现金流入同比下滑78.96%,导致今年上半年房产销售收入下滑。

  


主要自持办公物业出租率连续下降 

养老物业入住率仅18%

  

除了房地产销售之外,陆家嘴的另一大业务房地产租赁业务,1-6 月,实现租赁收入为19.47 亿元,同比增加10.6%。其中,办公物业和商业物业的租赁收入分别增长5%、66%,而酒店物业和住宅物业的租赁收入则呈同比下滑,下滑幅度分别为8%、9.5%。

  

上半年,公司的办公物业租赁收入15.98 亿元,占比最高,主要包括甲级写字楼与高品质研发楼。不过,数据显示,这两年来,上述两类办公物业租金逐年上涨,但出租率却也均在下滑。2019年6月末、2018年6月末及2017年6月末,公司上海甲级写字楼的出租率分别为89%、94%和99%;同期高品质研发楼的出租率分别为83%、95%和99%。

  

其中,陆家嘴的天津成熟甲级写字楼于2017年竣工,截至今年6月底的出租率仅为57%,而2018年底为58%,上半年租金依然为3.45元/平方米/天、较去年底没有变动,出租率下降一个百分点。

  

还有一小部分为养老物业,出于人口老龄化带来的市场机遇,陆家嘴试水养老地产领域,投资打造了高端养老产品——“金色阳光”颐养院,于2017年6月正式开业运营。据了解这是上海首家内环内参照五星级酒店标准建造的养老公寓。

  

截至今年半年报发布,金色阳光颐养院已正式开业两年时间,该院共有120个套间,总建筑面积1.7 万平方米。2019 年上半年租赁收入349万元,出租率仅为18%。

  

经营现金流大幅为负 

现金对短期债务覆盖率仅0.51

  

今年上半年,陆家嘴斥资29.45亿元拍得川沙地块项目,经营活动现金流出增加,导致公司上半年经营活动产生的现金流量净额同比下滑264.90%,达-16.50亿元,而上年同期为10.00亿元。

  

半年报显示,截至6月末,陆家嘴有息负债合计余额为354.93亿元,较上年末295.78亿增长20%,占2019年上半年公司总资产的42.2%,占净资产的149.63%。有息负债主要包括短期贷款(含一年内到期的长期贷款及中期票据)127.93 亿元,长期贷款为102.24 亿元,中期票据40亿元,应付债券(公司债)50 亿元,其他有息负债——华宝信托-安心投资 20 号集合资金信托计划34.76 亿元。

  

陆家嘴表示,新增借款主要系公司正常经营需要所致。公司将合理调度分配资金,确保借款按期偿付本息。

  

而为取得借款,陆家嘴有超120亿资产受限,截至2019年6月底,公司子公司陆金发100%股权、上海申万置业有限公司100%之股权、前滩25-2项目、星展银行大厦均用于质押和抵押借款。

  

截至2019年6月末,陆家嘴的现金及现金等价物余额为65.52亿元,尚不足以覆盖127.93亿元的短期贷款。(新浪财经上市公司研究院 大眼楼管/曹婕)





往期回顾


版权说明:如转载涉及版权等问题,请发送消息至公众号后台与我们联系,我们将在第一时间处理!

投稿及商务合作请联系:

wujian1@staff.sina.com.cn